Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami typu otwartego oraz skarga złożona na działalność pośrednika

Przy sprzedaży mieszkania miałem podpisane umowy z dwiema agencjami nieruchomości, powiedzmy X i Y. Agencja Y przyprowadziła mi klientkę, która podpisała jej dokument na pośredniczenie i pokazanie mojego mieszkania. Okazało się, że ta sama klientka była również w agencji X, , ale nie podpisywała z nią żadnej umowy pośredniczenia, jeśli chodzi o mój lokal. Pani z agencji X zaczęła zastraszać klientkę, która podpisała ze mną umowę przedwstępną w agencji Y, że niby tej pierwszej agencji należy się prowizja albo że agencja Y musi się podzielić z agencją X swoją prowizją. Klientka się w końcu przestraszyła i zrobiła przelew prowizji do agencji X, która ją nachodziła i zastraszała. Dowiedziałem się o tym w przedsądowym wezwaniu do zapłaty, które skierowała do mnie agencja X twierdząc, że skoro klientka uznała roszczenie i zapłaciła, to że ja też muszę zapłacić w ciągu 7 dni. Tyle, że ona nie przyszła do mnie z agencji X, tylko z agencji Y, a X chce prowizję. Klientka nic nie podpisywała na mój lokal, ale zapłaciła. Czy to prawda, że jeżeli ona uznała roszczenie, to ja również muszę? Co mogę zrobić w takiej sytuacji? – Marcin

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, o świadczenie usług, dwustronnie zobowiązującą, określoną i uregulowaną w przepisach art. 180 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010, nr 102, poz. 651). Umowa taka musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Stąd też, na podstawie przytoczonych przez Pana okoliczności rzeczywiście wątpliwe wydaje się, aby na klientce, o której Pan wspomina ciążył jakikolwiek obowiązek, wynikający z pośredniczenia w kupnie od Pana nieruchomości przez „agencję X”, skoro nie zawarła ona żadnej pisemnej umowy w tym zakresie. Nie przesądza to jednak o braku tychże zobowiązań po Pana stronie wobec wspomnianego pośrednika w sytuacji, kiedy faktycznie klientka, będąca stroną transakcji kupna Pana mieszkania uznała roszczenie tego pośrednika.

W przypadku sprzedaży, właściciel nieruchomości może podpisać umowę pośrednictwa sprzedaży typu otwartego, umowę na wyłączność lub umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na zasadach wyłączności typu bezpośredniego. Na podstawie przytoczonych w pytaniu okoliczności stanu faktycznego, najbardziej prawdopodobne wydaje się zatem zawarcie przez Pana z każdym z wskazanych pośredników umów typu otwartego. Zasadniczo, każda tego rodzaju umowa obowiązuje na czas nieokreślony, aż do znalezienia nabywcy. Prowizję (wynagrodzenie pośrednika wyrażone procentowo od ceny transakcji w przypadku sprzedaży) płacą wówczas obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Zatem w sytuacji, kiedy jedna ze stron transakcji (np. kupująca), dokonała zapłaty prowizji na rzecz określonego pośrednika, to wydaje się, że przyznała ona w ten sposób, iż transakcja ta doszła do skutku w wyniku działań właśnie tego pośrednika. W konsekwencji może to wówczas faktycznie rodzić zobowiązanie do zapłaty należnej prowizji również po stronie drugiej ze stron tejże transakcji (sprzedającego). Niemniej, w tym konkretnym przypadku, prawna ocena istnienia, bądź też nieistnienia po Pana stronie ewentualnego zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia na rzecz wspomnianego pośrednika, z którym zawarł Pan umowę, wymaga szczegółowej analizy treści tejże umowy.

Warto jednak pamiętać, że każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest do wykonywania czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Stąd też minister Infrastruktury, jako organ sprawujący nadzór m.in. nad działalnością zawodową pośredników w obrocie nieruchomościami rozpatruje skargi złożone na działalność tych osób. W wyniku złożenia tego rodzaju skargi, organ wszczyna postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej i przekazuje sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie. Skarga złożona na działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami powinna zawierać:
- imię i nazwisko pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego dotyczy skarga,
- zarzuty dotyczące niewłaściwego wykonywania przez niego czynności zawodowych,
- dowód wskazujący, że pośrednik swym postępowaniem mógł naruszyć przepisy prawa, standardy zawodowe oraz zasady etyki zawodowej,
- umowę pośrednictwa zawierającą zakres czynności pośrednictwa, które powinien wykonać pośrednik.

Mariusz Gierus – prawnik
www.gierus.pl

Pytania z dopiskiem „Prawnik radzi” prosimy wysyłać WYŁĄCZNIE na adres redakcji lub elektronicznie, na adres: prawnik@jelonka.com

Wszelkie materiały niniejszego cyklu, oparte są na listach czytelników i nie wyczerpują prawnej oceny przedstawionych w nich zagadnień. Ich zamieszczanie ma jedynie charakter informacyjny i nie może być traktowane jako porada prawna ani czyjekolwiek zobowiązanie do świadczenia jakichkolwiek usług pomocy prawnej. Mimo dokładanych najwyższych starań GIERUS Kancelaria Odszkodowawcza nie ponosi odpowiedzialności za żadne stwierdzenia zawarte w treści niniejszego cyklu, jak i nie gwarantuje dokładności, skuteczności czy przydatności jakichkolwiek informacji prawnych w nim zamieszczonych. W celu uzyskania pomocy prawnej odwiedzający niniejszy cykl powinni zasięgnąć indywidualnej i konkretnej porady prawnej.